カンボジアの土地権利を理解する — ハードタイトル、ソフトタイトル、外国人買主が実際に所有できるもの

カンボジアの不動産をめぐる会話は、たいてい数分のうちに、同じ一つの言葉に行き着きます——ハードタイトル（正式土地権利証）。この言葉はお守りとして、価格の正当化として、時には脅し文句として使われます。しかし、より正確な扱いに値します。カンボジアの二層構造の土地文書の差こそ、この海岸における最大の価格変数だからです——間口よりも、アクセスよりも、ビーチそのものよりも大きいのです。

二層構造の制度

カンボジアの現代的な土地制度は、2001年土地法に由来します。1975年以前の国家の不動産記録が失われた後、正式な所有権を再構築した法律です。この法律は、土地を物理的に占有し使用する占有から、国家地籍への登記によって証明される所有への道筋をつくりました。

ハードタイトル（国土管理省の下、国家地籍行政を通じて発行される所有権証書）は、最も強固な形態です。区画は測量され、境界は国家インデックスマップ上に確定し、所有者名は中央に記録されます。移転は地籍事務所で登記され、評価額に対する移転税が課されます。2000年代初頭から、体系的な全国登記プログラムがこの登記簿を村単位で拡大してきました。プログラムが到達した地域では、ハードタイトルが標準です。未到達の地域でも、散発的登記と呼ばれる手続き——測量、審査、公示、そして発行——により、区画単位でハードタイトルを取得できます。

ソフトタイトル（占有権証）は、コミューンや郡のレベルで認められる占有文書——譲渡書、占有証明書、立会人付き売買文書の連鎖——の総称です。カンボジアの農村部の土地の大半、そして島々の土地の多くは、この形で保有されています。ソフトタイトルは無価値ではありません。土地法自身が認める占有権の証拠であり、移転は迅速かつ安価で、地域市場全体が日々これで成立しています。しかし、劣後します。中央には登記されず、境界は隣人の合意の範囲でしか確かでなく、登記された権利と争えば、登記された権利が勝ちます。

市場はこの差を率直に価格へ反映します。ロン島では、同等の土地がソフトタイトル保有では大幅なディスカウントで取引されることがあります。そのスプレッドは確実性の対価であり——逆から見れば、転換作業に資金を投じる意思のある買主に開かれた利益です。

転換——誰もが口にし、ほとんど完遂されないアービトラージ

散発的登記によるソフトからハードへの転換は実在し、日常的に行われています。しかし、それは手続きであって、形式ではありません。地籍測量、隣接所有者の承認、占有履歴の審査、公示期間、手数料と税。占有履歴が明確で、隣人が合意していれば、数か月で完了します。その条件のいずれかが欠ければ、停滞します——ディスカウントが存在する理由が、まさにこれです。ソフトタイトル購入の正しい評価方法は、転換費用の全額と現実的なスケジュールを取得原価に上乗せし、それでもなおディスカウントが残余リスクに見合うかを問うことです。

外国人買主が実際に所有できるもの

カンボジア憲法は、土地の所有をクメール市民とクメール資本過半の法人に留保しています。この一文は、この市場のどんな言葉よりも多くの幻想を終わらせます。だからこそ、残された選択肢を正確に記します——すべて合法であり、すべて日々使われています。

• 登記された長期リース。 リースはハードタイトルに対して登記でき、第三者を拘束します。更新の仕組みを備えた長期の契約は、外国人が保有するヴィラやリゾートの標準的な手段です。適切に登記されたリースは、実物の不動産権です。譲渡可能、相続可能、そして条項次第で担保化も可能です。
• 土地保有会社。 クメール資本が株式の過半を占めるカンボジア法人は、土地を完全所有できます。外国人投資家は一般に、契約上・担保上の保護を伴う少数持分を保有します。これは機関投資家級までのあらゆる規模で市場慣行となっており、その成否は文書の質にかかっています。
• 登記された信託。 2019年にカンボジアの信託制度が整備されて以降、免許を持つ受託者が、規制当局の監督の下、外国人受益者のために土地を保有できるようになりました——最も新しい経路であり、パッシブな保有者の間で急速に一般化しています。
• 区分所有権。 外国人は、登記された共同所有建物の2階以上のユニットを直接所有できます。プノンペンのコンドミニアムはこの仕組みで動いています。島々で関係する場面は稀ですが、全体像を完成させる要素です。

このリストに載っていないものが、ノミニー——握手一つで現地個人の名義に置かれた土地——です。よくある話であり、安上がりであり、そしてこの国の外国人買主が被る回避可能な損失の、最大の源泉です。当社はこれを組成せず、これに依存するマンデートはお断りしています。

島特有の事情

ロン島とロンサレム島では、さらに二点が重要です。第一に、島のハードタイトルは限られた区域にのみ存在します——大半は村々といくつかのビーチの周辺で、何年も前に登記されたものです。最も強固な保有形態の供給は事実上固定されており、これが、ハードタイトルが要求するプレミアムの静かなエンジンです。第二に、カンボジアでは全国どこでも、汀線から最初の数メートルは公共の国有地です。「絶対的ビーチフロント」が意味するのは隣接性と砂浜の実務上の利用であって、砂浜の所有では決してありません。そうでないと主張する売主は、その他の主張の信頼性について、有益なことを教えてくれています。

本稿を読んだ後の、物件情報の読み方

区画がハードタイトルと記載されていたら、証書の提示を求め、地籍事務所で検証してください——その週のうちに終わる作業です。ソフトタイトルであれば、占有履歴の全体を求め、転換費用をオファーに織り込んでください。真に良い区画でしばしばあるように「混在」であれば、各部分をそれぞれの条件で評価してください。いずれも特殊なことではありません。この市場が報いる規律であり、欠けば罰せられる規律です。

本ブリーフィングは私的回覧のための一般的な解説です。法務・税務・投資に関する助言ではありません。取引に先立ち、カンボジアの有資格弁護士にご相談ください。